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URLAUB ALS RENDITE

Einer der schönsten Flecken: Die Berge der Steiermark. Die Landschaft ist Atem beraubend, die Menschen herzlich, das Essen köstlich. Nur die Preise der Immobilien sind in Aussee und Schladming fürchterlich. Ein Projekt beim Grundlsee bietet Hoffnung.

Text: Heimo Rollett

Geheimtipp

Tauplitz und Bad Mitterndorf sind ein Begriff, Bad Aussee sowieso. Aber den Grundlsee kennen nur wenige. Und das ist gut. Dabei liegt die kleine Gemeinde und der gleichnamige See nur 15 Minuten von Altausse entfernt. Heißt, dass es hier genau die gleichen Vorteile wie im restlichen steirischen Salzkammergut gibt – nur, dass sich die Preise vielleicht noch etwas vernünftiger gestalten.

NEUES PROJEKT 

Nun startet ein neues Immobilienprojekt im Hochtal Zlaim in unmittelbarer Nähe zum Grundlsee. „Narzissendorf Zloam“ nennt es sich, zirka 30 Häuser im Ausseer Baustil sollen auf mehreren Mikrostandorten entstehen und als „Buy-to-let“-Modell angeboten werden. Das heißt, dass man einen Immobilienanteil kauft und diesen dann zur Vermietung an Touristen wieder in den Pool des Betreibers gibt. Anders formuliert: Man investiert und hat neben einer Rendite (der Anbieter spricht von Brutto-Renditen zwischen 5,8 und 7,2 Prozent im 10-Jahres-Durchschnitt) auch noch ein Goodie: 30 Tage im Jahr kann der Eigentümer das Haus selbst nutzen.

Grundlsee

Ganzes Jahr

Mit einem vielfältigen Sport- und Freizeitangebot sollen insbesondere Familien und Naturliebhaber als potentielle Investoren angesprochen werden.

Einen Vorteil hat die Region jedenfalls: Sowohl der Winter als auch der Sommer sind attrakiv. Zudem ist die Nutzung der Infrastruktur durch Einheimische  vorgesehen, um der Region über die Tourismusgäste hinaus relevante, wirtschaftliche Impulse zu geben, so die Projektverantwortlichen, die Zlaim Gütl Errichtungs GmbH (ZGE) rund um den Bad Ausseer Projektentwickler Hans Steinbichler.

Winter 2019 soll eröffnet werden

 

Die Häuser werden mit einer Bruttogeschossfläche zwischen rund 120 bis 230 Quadratmetern errichtet. Der Hauspreis liegt zwischen 358.000 und 752.000 Euro, exkl. USt, Einrichtung und Nebenkosten – wobei diese Ausgaben im Sinne des Erwerbs einer Gewerbeimmobilie und im Gegensatz zu vergleichbaren Sharehold-Deals steuerlich voll geltend gemacht werden können. Abhängig von Lage, Größe und Ausstattung liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis der Investitionsobjekte unter 4.300 Euro. Laut Auskunft des Entwicklers gibt es auch einen Eintrag ins Grundbuch.

Eröffnung Ende 2019

Die technische Planung des Projektes wurde im Sommer 2018 abgeschlossen, der Verkauf der ca. 30 Häuser hat bereits begonnen. Läuft alles nach dem Genehmigungsfahrplan kann nach der Schneeschmelze im Frühjahr 2019 der Baustart erfolgen. Die offizielle Eröffnung des „Narzissendorf Zloam“ ist dann für Winter 2019 geplant. Die Gesamtinvestitionssumme des Projekts wird ca. Euro 15 Millionen betragen.

So wird abgerechnet

Die einzelnen Renditen werden für zwei der vier Haustypen einzeln ermittelt und für die restlichen zwei Typen gepoolt. Es erfolgt eine Gewichtung der Ausschüttungen aus dem Pool über Lage und Kaufpreis, sodass jeder Hauseigentümer dieselbe relative Rendite bezogen auf den von ihm geleisteten Kaufpreis erhält. Auf Grund der gemeindepolitischen Vorgaben der Region wird die Wertentwicklung für Immobilien im Segment der Alpendestinationen über dem Index erwartet.

 

Der Markt

Grundsätzlich ist die Bettenanzahl in der Region in den letzten Jahren leicht zurück gegangen. Generationenwechsel und die Notwendigkeit, alten Bestand auf moderne Standards zu heben, sind die größten strukturellen Faktoren für diese Entwicklung. Die touristische Nachfrage steigt demgegenüber stetig, was neuen Projekten zu einem positiven Ausblick verhilft.

Beteiligungsmodelle – worauf muss man achten?

Die einzelnen Modelle sich an Urlaubsimmobilien zu beteiligen sind unterschiedlich, gemeinsam ist allen, dass ein privater Käufer ein Apartment oder ein Haus erwirbt. Meist kann er es weitervermieten lassen, wenn er selbst es nicht benutzt. Zu klären ist aber unter anderem, ob es eine Auslastungsgarantie gibt, wie der durch die Weitervermietung erwirtschaftete Umsatz geteilt wird, wie viel Zeit der Eigentümer selbst in der Feriendestination verbringen darf und welche Eigenschaften das Apartment beibehalten muss. „Es ist nicht immer alles so toll, wie es am Anfang aussieht“, warnen Experten. Der Trend startete vor einigen Jahren, erst langsam gibt es richtige Erfahrungswerte.

Ein Revenue Sharing, also die Aufteilung der erzielten Miete zwischen Eigentümer und Betreiber, setzt einheitliche Häuser oder Apartments voraus. Man unterwirft sich also den Standards, die der Betreiber vorschreibt.

Ein weiteres Thema ist der Umgang mit Renovierungsarbeiten. In der Hotelbranche ist es üblich, dass drei bis fünf Prozent des Gesamtumsatzes für langfristige wertsteigernde Instandhaltungsmaßnahmen zurückgelegt werden.

Hinzu kommen organisatorische Schwierigkeiten. Bei allen außergewöhnlichen Maßnahmen oder starken Veränderungen im oder am Gebäude ist ja per Gesetz Einstimmigkeit notwendig. Bei mehreren Eigentümern ist da Konfliktpotenzial garantiert.

Beim Kauf eines solchen Apartments ist es wichtig, auch die Qualifikation des Betreibers zu durchleuchten. Weil, wenn das Hotel z.B. seine Marke wechselt, ein Rebranding vornimmt und plötzlich ein anderes Segment ansprechen will – was dann?

Experten raten aber nicht generell vom Kauf servicierter Urlaubsapartments ab: Es gebe durchaus Beispiele, die gut funktionieren. Es handele sich mehr um ein emotionales Investment als um eine an Rendite orientierte Anlage. Man müsse sich wohl überlegen, welche Destination einem zusagt und dürfe sich nicht auf die potenziellen Mieter verlassen.

Kritisch zu hinterfragen gilt: Was ist, wenn der Betrieb die versprochene Auslastung nicht schafft? Die Handelbarkeit eines Feriendomizils ist noch schwieriger als die einer normalen Wohnung.

Grundlsee

Fotos: Narzissendorf Zloam, TVB Ausseerland-Salzkammergut/Tom Lamm, Heimo Rollett