Digitale Betreibermodelle auf dem Vormarsch Gastbeitrag

Das Coronavirus trifft die Wirtschaft hart – allen voran die Hotellerie. Warum ist das Interesse der Investoren an der Assetklasse Hotel weiterhin so hoch? Und welche Rolle spielen digitale Betreibermodelle in diesem Szenario?
Limehome - Gründer und CEO Dr. Josef Vollmayr

Dr. Josef Vollmayr, Geschäftsführer und Co-Founder des Münchner Startup Limehome.

Die Corona Pandemie hat die Wirtschaft weltweit fest im Griff, allen voran das Gastgewerbe. Rund 70.000 Hotel- und Gastronomie-Betriebe stehen laut DEHOGA Angaben vor der Insolvenz – das entspräche jedem dritten Betrieb. Während Gaststätten und Hotels jedoch größtenteils wieder geöffnet haben, stehen dem Immobiliensektor die Auswirkungen der Krise noch bevor.

Auf den Hotelinvestmentmarkt herrscht derzeit weitgehend Stillstand. Gründe für die Pausierung laufender Entwicklungs- und Transaktionsprozesse bei Entwicklern und Investoren sind unter anderem die Vertagung von Gremienentscheidungen bei Banken, Baustellenstopps oder Verzögerungen behördlicher Genehmigungsprozesse.

Für die Zukunft ist jedoch laut einer Ad Hoc Umfrage von Engel & Völkers kein Abrücken von der Assetklasse Hotel unter Investoren erkennbar. Demnach vertrauen 81 Prozent der Investoren weiterhin auf Hotelinvestments.  Die Gründe für die ungebrochene Attraktivität der Anlageklasse sind dabei vielfältig:

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Erwartung eines erneuten Tourismusbooms nach der Krise

Experten gehen davon aus, dass sich die Reisebranche nach der Krise schnell erholt und die Touristenzahlen nach der Lockerung der Maßnahmen bald wieder das Vorkrisen-Niveau erreichen. Obendrein erwartet die Branche einen Anstieg der Binnennachfrage: „Viele Gäste werden im eigenen Land, zum Beispiel im Schwarzwald oder am Bodensee, Urlaub machen“, sagt Martin Keppler, der Hauptgeschäftsführer der Industrie- und Handelskammer in Baden-Württemberg.

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Attraktives Rendite-Risiko-Profil

Ein Aspekt, der Hotelinvestments schon vor Krisenzeiten zum Shootingstar der vergangenen Jahre machte, ist deren attraktives Rendite-Risiko-Profil. Während Renditen für traditionelle Assetklassen wie Büros und Einzelhandelsimmobilien von Jahr zu Jahr auf Rekordtiefs sanken, versprachen Betreiberimmobilien – vor allem gepaart mit variablen Pachtverträgen – weiterhin ein signifikantes Upside-Potenzial. Um die Risiken gering zu halten, ist hier vor allem die Wahl eines professionellen Hotelbetreibers mit hoher Branchenkompetenz essentiell.

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Lange Mietverträge, die Konjunkturzyklen von durchschnittlich 7 Jahren weit überdauern

Ein weiterer Grund, warum Hotelinvestments selbst in Krisenzeiten nicht an Attraktivität verlieren, sind die langen Vertragslaufzeiten. Während Büro- und Einzelhandelsimmobilien meist Laufzeiten von 5-10 Jahren aufweisen – Tendenz sinkend –, bieten Hotelverträge eine hohe Sicherheit über durchschnittlich 15-20 Jahre und überdauern somit in der Regel zwei bis drei Konjunkturzyklen. Wenn Pachtverträge dann noch an eine Wertsicherungsklausel geknüpft sind, steigen die Mieteinnahmen dauerhaft – und unabhängig von der restlichen Wirtschaft.

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Risikodiversifizierung innerhalb des Immobilienportfolios

Hinzu kommt, dass Hotelmarktzyklen nicht dem klassischen Konjunkturverlauf folgen und so zu einer gesunden Risikodiversifizierung innerhalb eines Immobilienportfolios beitragen. Auch hier ist Branchenkompetenz gefragt. Hotelkonzepte, die nicht auf kurzfristige Trends setzen, sondern ein zeitgemäßes und gleichzeitig zeitloses Produkt bieten, überdauern auch die „Ups and Downs“ des Hotelmarkts.

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Einfluss auf die Investitionsentscheidungen wird der Shutdown aller Voraussicht nach trotzdem haben, darin sind sich Experten einig. Zukünftig werden die Bonität, die Ausgestaltung des Mietvertrags sowie die langfristige Nachhaltigkeit der Miete an Bedeutung gewinnen.

Die höchste Krisenresistenz bringen daher vor allem Marktspieler mit, die bereits heute flexibel auf die Marktsituation reagieren können. Durch die Coronakrise wird die Hotellerie-Branche erstmal einen ordentlichen Sprung in Sachen Digitalisierung machen. Vor allem die höhere Personal- und Kosteneffizienz von digitalen Hotelkonzepten sind hier entscheidende Faktoren und Treiber des nötigen Wandels.

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Damit könnten Betreiber von Serviced Apartments am Ende noch zu „Krisengewinnern“ werden. Automatisierte Abläufe, geringe Personalkosten, hohe Flächeneffizienz und flexible Vertragsmodelle erhöhen die Flexibilität und Handlungsfähigkeit des Geschäftsmodells und lassen die Fixkosten in Krisenzeiten auf ein Minimum schrumpfen. Zudem sorgt eine Pachtabdeckungsquote von rd. 1,8 dafür, dass eine nachhaltige Erwirtschaftung der Pacht selbst in Krisenzeiten gewährleistet ist.

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Weitere Informationen zum Thema Zukunft der Hotels nach Corona und wie sich das MICE-Business entwickelt, erfahren Sie im Magazin IMMOBILIENWIRTSCHAFT, einer Beilage der Tageszeitung DerStandard, am 25. September 2020.

Fotos: blende11, Limehome, shutterstock, Heimo Rollett

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