Wahre Werte Immobilienbewertung
Das erfahren Sie in dieser Onlinestory:
Noch vor wenigen Jahren war es völlig unvorstellbar: eine Immobilienbewertung im Internet. “Utopie!” hieß es da. Und heute? Gibt es diverse Tools, die in der Bewertung, sagen wir mal “unterstützen”. Je höher die Datentransparanz wird, um so präziser werden die Ergebnisse. Für den Endverbraucher hat sich noch keine große Software geöffnet, manche Branchenbeobachter aus der digitalen Wirtschaft meinen aber, dass es nur eine Frage der Zeit sei, bis ein Anbieter das tue.
Zum Beispiel haben vor kurzem die FH Kustein und die FH St. Pölten bekannt gegeben, dass sie an Projekten zur Lage- und Gebäudebeurteilung mit Hilfe von Satelittenbildern und von Maschinenintelligenz arbeiten. ImmBild heißt jenes Verfahren, das aus Satelittenbildern und den Koordinaten eine “automatisierte Abschätzung der Qualität einer lokalen Lage ableiten lässt”, wie es in einer Presseaussendung heißt. Hierfür wird die Forschungseinrichtung Real Estate Image Analysis betrieben. Die Satellitenfotos alleine werden wohl noch nicht ausreichen, um zu validen Werten zu kommen, sie seien aber eine neue, ergänzende Datenquelle für bestehende Verfahren. Eine Beschreibung des Projektes findet sich hier.
Ein weiteres Projekt der FH-Kooperation nennt sich ImmoAge. Dabei werden bald analytische Methoden erforscht, um Baujahr, Bauweise und Bauperiode analysieren zu können – und um das Ergebnis dann ebenfalls als wertbeeinflussenden Faktor in den Bewertungsprozess integrieren zu können. Details dazu werden hier beschrieben.
Als Roland Schmid vor wenigen Jahren mit Immovaluation eine Bewertungssoftware einführte, war die Aufregung groß. Nicht, dass er oder sein Team das ganz alleine erarbeitete, nein, da hat man schon Profis vom ÖVI mit an Board geholt weshalb das Produkt heute auch der ÖNORM B-1802 entspricht. Ein Vergleichswertverfahren verwendet dazu die Grundbuch-Kaufvertragsdaten als Basis, zusätzlich können noch Angebotsdaten zur Plausibilitätsprüfung herangezogen werden.
Hedonischer Zugang
Nach einiger Zeit gesellte sich dann eine Quick-Variante zu der webbasierten Software. Hier wird mit dem hedonischen Ansatz gearbeitet – auf diese statistische Methode verlassen sich auch Banken bei der Kreditvergabe. Der Anbieter weist allerdings extra darauf hin, dass es sich bei dieser Variante um eine rasche Immobilienwerteinschätzung bzw. Plausibilitätsprüfung handelt. Ein Gutachten kann sie nicht ersetzen. Hier gibt es ein Beispiel, wie so eine Analyse aussieht.
Auch weitere Anbieter versuchen die Immo-Bewertung immer besser zu digitalisieren, etwa sprengnetter, on-geo und immonetzt.
Fazit
Digitale Bewertung wird immer besser und mächtiger. Für standardiserte Immobilien des Massenmarktes liefern sie heute shcon ein sauberes Ergebnis. Speziellere Objekte oder Gewerbeimmobilien lassen sich noch nicht gut abbilden – siehe Interview oben.
Sie kennen sich bei der Immobilienbewertung noch gar nicht gut aus? Dann finden Sie hier ein paar wichtige Basics.
Bewertungs Methoden
… und das sollten Sie über online Bewertungen wissen:
Wer nach „Wohnungen online bewerten“ googelt, erhält eine ordentliche Latte an Ergebnissen. McMakler und Hausgold machen etwa mittels Werbung auf sich aufmerksam, ImmobilienScout24 ist wie immer als einer der Großen auch ganz top gereiht. Hier wird gleich mal nachgefragt, wofür man die Immobilie eigentlich bewerten will – und das ist eine wichtige Frage. Will man den Wert einfach so wissen oder weil man vielleicht eine Erbschaft gerecht aufteilen will? Oder plant man den Kauf/Verkauf eines Objekts, denn da muss man vielleicht anders an die Sache herangehen.
Die Frage nach der Validität solcher Online-Tools stellt sich natürlich. Je nachdem wie intensiv und was abgefragt wird – je mehr über das Objekt angegeben werden kann, desto genauer kann die Analyse geschehen. Apps, die lediglich mit einem Foto und ein paar Basisdaten einen Wert ausspucken, sollte man auf gar keinen Fall vertrauen.
Grundsätzlich gilt auch, dass sich im Web oder als App verfügbare Tools derzeit nur für sehr standardisierte Wohnungen oder Häuser eignen. Wird das Haus individueller fehlen die Referenzwerte.
Vorsicht walten lassen sollte man übrigens ebenfalls bei verlockend klingenden Angeboten: Plattformen wie Hausgold dienen der Industrie dazu, Leads (also Kontaktdaten) von Verkaufswilligen zu generieren, die dann an Makler weiter verkauft werden. Hier sollten sich Private genau die AGBs ansehen!