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Ein Feature von Heimo Rollett, immobranche.at

Wahre Werte Immobilienbewertung

 

 

Das erfahren Sie in dieser Onlinestory:

1. Interview

EHL Bewertungsexpertin Astrid Grantner über Qualität.

2. Automatisierung

Was die Digitalisierung für die Bewertung bringt.

3. Wissen

Die wichtigsten Basics der Immo-Bewertung für Einsteiger.

1. Interview
Im Juni 2017 wurde die EHL Immobilien Bewertung als eigene GmbH gegründet, um von anderen Abteilungen innerhalb der EHL-Gruppe unabhängig agieren zu können. Geschäftsführerin Astrid Gantner zeigt im Interview keine Angst vor der Digitalisierung und erklärt, warum Diskonter-Gutachten ein Unsinn sind.
  • Grantner: (lacht) Man darf sich bei der Bewertung täglich mit neuen Projekten auseinander setzen, keines gleicht dem anderen – das ist doch höchst spannend! Man taucht in das Objekt ein und muss die bewertungsrelevanten Faktoren herausfiltern. Auch wenn bei uns praktisch alles nach dem Ertragswertverfahren beurteilt wird, die Herausforderungen liegen dann im Detail. Da finden auch interessante Diskussionen innerhalb des Teams statt. Also von Langeweile keine Spur.

  • Grantner: Ich gebe Ihnen ein Beispiel, nämlich die Veränderungen der Grundanteilsverordnung. Wenn man seinen Grundanteil abweichend von den vorgegebenen Richtsätzen definieren will, kann und darf man ja ein Gutachten beauftragen. Klar, man bekommt Gutachten zum Diskonterpreis, aber das hält vor Gericht nicht. Wir haben hier daher etwa im Vorfeld genau analysiert, was dieses Gutachten können muss, welchen Stichtag man heranzieht, welche Methodik anzuwenden ist etc. Das ganze Team war involviert. Am Ende haben wir das dann auch noch von einem Steuerberater prüfen lassen.

  • Grantner: Einerseits natürlich in der Richtigkeit des Bewertungsansatzes und der Methodik, andererseits in der Qualität und dem Umfang und der Strukturierung der Information. Es ist doch keine Dienstleistung, wenn man Datenfriedhöfe verkauft. Ein Gutachten muss die richtigen Daten enthalten und es muss übersichtlich sein.

  • Grantner: Für standardisierte Objekte, wie das klassische Einfamilienhaus und die herkömmliche Eigentumswohnung, halte ich eine automatisierte Bewertung für eine sinnvolle Möglichkeit. Das ist gar keine Bedrohung, sondern eine intelligente Anwendung. Sobald es aber kein 0815-Objekt ist – z.B. das Einfamilienhaus mit Lage am See – versagt ein automatisiertes System. Luxuseigentumswohnungen können damit genau so wenig erfasst werden. Und natürlich der gesamte Bereich der Gewerbeimmobilien, da ist jede einzigartig und speziell. Für diesen Bereich ist die Bewertung ist zu komplex, daher sind mir auch keine entsprechenden Produkte bekannt.

  • Grantner: Aktuell merken wir aber einen ungeheuren Zeitdruck auf der Kundenseite. Manchmal müssen wir auch bremsen. Wir haben zwar ein großes Bewertungsteam und sind enorm kundenorientiert, aber Seriosität kann nicht aus Hast heraus entstehen. Die Qualität muss stimmen.

  • Grantner: Ich weiß es nicht, der Veranlagungsdruck ist nach wie vor sehr hoch. So hoch, dass wir vor zwei Jahren alle noch gesagt hätten: Zum diesem Preis wird nie gekauft. Hinzu kommt, dass die Investitionen immer breiter, immer internationaler werden. Wir leben nun mal in einer Zeit, in der die klassischen Zyklen nicht mehr anwendbar sind.

  • Grantner: Kann ich mir in nächster Zeit nicht vorstellen.

EHL 06 20160331
Mag. Astrid Grantner, MSc MRICS Allg. beeidete und gerichtl. zertif. Sachverständige für Immobilien Geschäftsführerin der EHL Immobilien Bewertung GmbH
2. Automatisierung

Noch vor wenigen Jahren war es völlig unvorstellbar: eine Immobilienbewertung im Internet. „Utopie!“ hieß es da. Und heute? Gibt es diverse Tools, die in der Bewertung, sagen wir mal „unterstützen“. Je höher die Datentransparanz wird, um so präziser werden die Ergebnisse. Für den Endverbraucher hat sich noch keine große Software  geöffnet, manche Branchenbeobachter aus der digitalen Wirtschaft meinen aber, dass es nur eine Frage der Zeit sei, bis ein Anbieter das tue.

Zum Beispiel haben vor kurzem die FH Kustein und die FH St. Pölten bekannt gegeben, dass sie an Projekten zur Lage- und Gebäudebeurteilung mit Hilfe von Satelittenbildern und von Maschinenintelligenz arbeiten. ImmBild heißt jenes Verfahren, das aus Satelittenbildern und den Koordinaten eine „automatisierte Abschätzung der Qualität einer lokalen Lage ableiten lässt“, wie es in einer Presseaussendung heißt. Hierfür wird die Forschungseinrichtung Real Estate Image Analysis betrieben. Die Satellitenfotos alleine werden wohl noch nicht ausreichen, um zu validen Werten zu kommen, sie seien aber eine neue, ergänzende Datenquelle für bestehende Verfahren. Eine Beschreibung des Projektes findet sich hier.

Ein weiteres Projekt der FH-Kooperation nennt sich ImmoAge. Dabei werden bald analytische Methoden erforscht, um Baujahr, Bauweise und Bauperiode analysieren zu können – und um das Ergebnis dann ebenfalls als wertbeeinflussenden Faktor in den Bewertungsprozess integrieren zu können. Details dazu werden hier beschrieben.

Imobilienbewerten

Als Roland Schmid vor wenigen Jahren mit Immovaluation eine Bewertungssoftware einführte, war die Aufregung groß. Nicht, dass er oder sein Team das ganz alleine erarbeitete, nein, da hat man schon Profis vom ÖVI mit an Board geholt weshalb das Produkt heute auch der ÖNORM B-1802 entspricht. Ein Vergleichswertverfahren verwendet dazu die Grundbuch-Kaufvertragsdaten als Basis, zusätzlich können noch Angebotsdaten zur Plausibilitätsprüfung herangezogen werden.

Hedonischer Zugang

Nach einiger Zeit gesellte sich dann eine Quick-Variante zu der webbasierten Software. Hier wird mit dem hedonischen Ansatz gearbeitet – auf diese statistische Methode verlassen sich auch Banken bei der Kreditvergabe. Der Anbieter weist allerdings extra darauf hin, dass es sich bei dieser Variante um eine rasche Immobilienwerteinschätzung bzw. Plausibilitätsprüfung handelt. Ein Gutachten kann sie nicht ersetzen. Hier gibt es ein Beispiel, wie so eine Analyse aussieht.

Auch weitere Anbieter versuchen die Immo-Bewertung immer besser zu digitalisieren, etwa sprengnetter, on-geo und immonetzt.

Fazit

Digitale Bewertung wird immer besser und mächtiger. Für standardiserte Immobilien des Massenmarktes liefern sie heute shcon ein sauberes Ergebnis. Speziellere Objekte oder Gewerbeimmobilien lassen sich noch nicht gut abbilden – siehe Interview oben.

Walk
3. Wissen

Sie kennen sich bei der Immobilienbewertung noch gar nicht gut aus? Dann finden Sie hier ein paar wichtige Basics.

Bewertungs Methoden

Sachwertverfahren

Sachwertverfahren

ermittelt die Kosten der Herstellung, wird z.B. für nicht am Markt gehandelte Eigentumshäuser verwendet
Ertragswertverfahren

Ertragswertverfahren

macht bei Rendite-Objekten Sinn, denn der Wert wird anhand des am Markt erwirtschaftbaren Ertrags ermittelt
Vergleichswertverfahren

Vergleichswertverfahren

der Marktwert wird hier aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen, vergleichbaren Transaktionen abgeleitet

… und das sollten Sie über online Bewertungen wissen:

Wer nach „Wohnungen online bewerten“ googelt, erhält eine ordentliche Latte an Ergebnissen. McMakler und Hausgold machen etwa mittels Werbung auf sich aufmerksam, ImmobilienScout24 ist wie immer als einer der Großen auch ganz top gereiht. Hier wird gleich mal nachgefragt, wofür man die Immobilie eigentlich bewerten will – und das ist eine wichtige Frage. Will man den Wert einfach so wissen oder weil man vielleicht eine Erbschaft gerecht aufteilen will? Oder plant man den Kauf/Verkauf eines Objekts, denn da muss man vielleicht anders an die Sache herangehen.

Die Frage nach der Validität solcher Online-Tools stellt sich natürlich. Je nachdem wie intensiv und was abgefragt wird – je mehr über das Objekt angegeben werden kann, desto genauer kann die Analyse geschehen. Apps, die lediglich mit einem Foto und ein paar Basisdaten einen Wert ausspucken, sollte man auf gar keinen Fall vertrauen.

Grundsätzlich gilt auch, dass sich im Web oder als App verfügbare Tools derzeit nur für sehr standardisierte Wohnungen oder Häuser eignen. Wird das Haus individueller fehlen die Referenzwerte.

Vorsicht walten lassen sollte man übrigens ebenfalls bei verlockend klingenden Angeboten: Plattformen wie Hausgold dienen der Industrie dazu, Leads (also Kontaktdaten) von Verkaufswilligen zu generieren, die dann an Makler weiter verkauft werden. Hier sollten sich Private genau die AGBs ansehen!